CASAS PRÉ-FABRICADAS & MODULARES: Posso instalar uma casa pré-fabricada num terreno rústico?

A crescente procura por soluções residenciais mais rápidas e económicas levou muita gente a questionar se é possível adquirir ou instalar uma casa pré-fabricada — modular, móvel ou de madeira — num terreno rústico, e se tais imóveis podem ser comprados sem licença de obra. Explicamos-lhe tudo sobre este tema com fundamento jurídico. 

“No nosso país, o enquadramento jurídico destas situações não é determinado pela técnica construtiva (pré-fabricado versus betão), mas pela finalidade do uso, pela ligação ao solo e, sobretudo, pelo regime de ordenamento do território aplicável ao terreno”, começa por explicar um especialista, neste artigo. 

O que diz a legislação portuguesa?

Segundo a especialista, a legislação portuguesa é clara: “O direito de construir depende de controlo prévio municipal, uma vez que ao abrigo do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), a edificação de construções destinadas a uso habitacional está sujeita a licença ou comunicação prévia, independentemente de serem tradicionais ou pré-fabricadas”. 

Isto significa, explica, que não existe qualquer isenção, pelo que uma casa pré-fabricada fixada ao solo, com infraestruturas (água, electricidade, saneamento), é juridicamente tratada como qualquer outra habitação.

Assim, como nos solos classificados como rústicos ou agrícolas o uso dominante não é habitacional, os Planos Directores Municipais (PDM), a Reserva Agrícola Nacional (RAN) e a Reserva Ecológica Nacional (REN) limitam fortemente novas construções, fazendo com que a instalação de casa para habitação seja normalmente proibida, salvaguardadas as excepções restritas para construções de apoio à agricultura, actividades essenciais ou utilidade pública.

"Comprar uma casa pré-fabricada para a instalar num terreno rústico com destino a habitação permanente é, em regra, inviável juridicamente, mesmo que se trate de estruturas móveis – ‘tiny houses’, contentores ou módulos sem fundações", refere o mesmo especialista.

Logo, comprar uma casa pré-fabricada para a instalar num terreno rústico com destino a habitação permanente é, em regra, inviável juridicamente, mesmo que se trate de estruturas móveis – ‘tiny houses’, contentores ou módulos sem fundações.

E isto porquanto, se houver uso habitacional estável, mesmo que “móvel”, a autarquia pode qualificar como edificação material ou funcional e exigir controlo urbanístico – o solo rústico continua rústico: o facto de a estrutura ser amovível não converte automaticamente um uso proibido em permitido.

Além disso, em muitos municípios, a colocação de módulos temporários em rústico é igualmente impedida por violação do uso do solo, mesmo quando não existam fundações. 

Comprar sem licença sim, mas usar sem licença não

Posto isto, esclarece-se que, do ponto de vista contratual, é possível adquirir a própria estrutura física sem licença, porque o licenciamento recai sobre a implantação e não sobre a compra da unidade construtiva, mas já não será possível instalar ou utilizar legalmente a casa implantada sem licenciamento quando este é exigível, ou vender como habitação legalizada algo instalado em desconformidade com o PDM ou sem título administrativo. Ou seja, comprar sem licença é juridicamente possível, mas usar sem licença não.

Infelizmente, muitos proprietários avançam com a instalação e só depois tentam regularizar, o que faz com que, na prática, os municípios possam:

* Ordenar embargo e demolição;

* Aplicar coima;

* Recusar a legalização posterior por incompatibilidade com o solo, o que se torna ainda mais gravosos no caso de terrenos incluídos em RAN ou REN.

Que conclusões há a retirar?

“Conclui-se que as casas pré-fabricadas não gozam de um regime excepcional face às casas tradicionais – se forem destinadas a habitação, são construção para efeitos de licenciamento – e a viabilidade de colocar uma casa pré-fabricada depende menos do tipo de casa e mais do solo onde se pretende implantá-la, sendo certo que o aconselhamento e assessoria na consulta das excepções previstas nos instrumentos de gestão territorial aplicáveis se revela absolutamente essencial”, remata o especialista.

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