CASAS PRÉ-FABRICADAS & MODULARES: Cooperativa de Habitação guia completo (com plano financeiro)...

Se está farto de pagar renda e quer transformar aluguer em propriedade, uma cooperativa de habitação é uma via legal, segura e (geralmente) mais barata para construir casa. Neste guia explicamos como funciona, como montar uma cooperativa passo a passo, que cuidados ter na compra do terreno e deixamos também um plano financeiro detalhado para um grupo de 8 amigos — incluindo porque casas de madeira podem reduzir custo e prazo, e como a podemos pode entrar no projecto.

1) O que é uma cooperativa de habitação e como funciona

Definição legal: é uma organização sem fins lucrativos que promove a construção/aquisição/gestão de habitações para os seus membros (cooperadores). No ramo “Habitação e Construção” o regime específico está no Decreto-Lei n.º 502/99. Diário da República

Regimes de propriedade: a lei admite propriedade colectiva com direito de uso, inquilinato cooperativo e propriedade individual (com posterior transmissão da fracção para cada cooperador). Diário da República

Governo e princípios: gestão democrática (“um membro, um voto”), capital social variável, responsabilidade limitada ao montante subscrito e reservas obrigatórias. Tudo isto resulta do Código Cooperativo (Lei n.º 119/2015). Diário da República

Bónus pouco conhecido: nas cooperativas do ramo de habitação, o registo de aquisição e o registo de propriedade horizontal podem estar isentos de emolumentos (poupança nas custas de registo). Diário da República

2) Enquadramento legal essencial (resumo prático)

* Código Cooperativo (Lei n.º 119/2015) – base comum a todas as cooperativas.

– Mínimo de cooperadores: 3 (podendo leis do ramo exigir mais).

– Capital social mínimo: 1.500 € (capital total da cooperativa).

– Realização mínima na constituição: 10% do capital.

– Entrada mínima por cooperador: pelo menos 3 títulos (cada título ≥ 5 €), podendo o ramo fixar valor superior. Diário da República

* Ramo Habitação e Construção (DL 502/99)

– Entrada mínima por membro no ramo: 100 € (os estatutos podem fixar mais). Diário da República

– Define regimes de propriedade (coletiva/individual) e regras de atribuição/ preço dos fogos. Diário da República

* Constituição/Registo: pode-se registar cooperativa nos serviços do Ministério da Justiça (“Cooperativa na hora”) com estatutos, acta da assembleia de fundadores e certificado de admissibilidade de firma. justiça.gov.pt

3) Como montar uma cooperativa de habitação (passo a passo)

Passo 1 — Núcleo fundador e visão

Reúnam 3+ pessoas (ideal 5–9 para começar) com objectivos e orçamento alinhados. Decidam regime de propriedade (individual é o mais comum quando cada família terá a sua casa). Diário da República+1

Passo 2 — Estatutos e assembleia de fundadores

Definam: denominação, sede, ramo, objeto, montante de capital inicial (≥ 1.500 €), entrada mínima (≥ 100 €), órgãos sociais e regras de admissão/saída. Aprovem em Assembleia de Fundadores (actas + estatutos). Diário da República+1

Passo 3 — NIPC, registo e publicitação

Peçam certificado de admissibilidade de firma, façam registo comercial e obtenham NIPC. Alguns passos podem ser tratados num único balcão (“cooperativa na hora”). justiça.gov.pt

Passo 4 — Conta bancária e capital

Abram conta em nome da cooperativa e realizem ≥10% do capital subscrito. Estatutos podem prever diferimento do remanescente (até 5 anos). Diário da República

Passo 5 — Plano de operações

Estudo de viabilidade (terreno, regras urbanísticas, custos, financiamento), contratação de projecto (arquitecto/engenheiro), orçamentação com fornecedores (exemplo: Casas Pré-Fabricadas & Modulares), calendário e modelo de financiamento (crédito promotor/ponte + capitais próprios + eventuais títulos de investimento da cooperativa). Diário da República

Passo 6 — Terreno e licenças

Faça due diligence urbanística (ver abaixo). Com o Simplex Urbanístico (DL 10/2024) vários procedimentos foram simplificados (p.ex., eliminação do antigo “alvará de utilização” e maior recurso à comunicação prévia, sem prejuízo de zonas protegidas/condicionadas). Diário da República

Passo 7 — Obra e atribuição dos fogos

A cooperativa contrata a empreitada/fornecimento das casas, executa infraestruturas e atribui os fogos aos cooperadores conforme regras estatutárias (ou preço de custo, no caso de propriedade individual). Diário da República

4) Comprar o terreno: checklist de due diligence para não errar

Classificação do solo e índices

* Consulte o PDM (planta de ordenamento + planta de condicionantes) do município para saber se é urbano/urbanizável, índices de construção, cérceas, afastamentos, servidões, protecção patrimonial, etc. Use o SNIT/DG Território e os geoportais municipais. Direcção-Geral do Território - Municipio de Lisboa - gaiurb.pt

REN/ RAN e áreas protegidas

* Verifique se o terreno cai em REN (Reserva Ecológica Nacional) ou RAN (Reserva Agrícola Nacional) — condiciona fortemente o que pode ser construído. Há mapas oficiais e FAQs das CCDR para confirmar. snit-sgt.dgterritorio.gov.pt - cnt.dgterritorio.gov.pt - dgadr.gov.pt - CCDR LVT

Acessos e infraestruturas

* Confirme vias, água, saneamento, eletricidade, telecoms ou o custo de os levar ao local. Muitas autarquias exigem infraestruturas antes de licenciarem.

PIP / Informação Prévia

* Em terrenos mais complexos, um pedido de informação prévia à Câmara (agora enquadrado pelas regras do Simplex) reduz risco antes da compra. Diário da República

Custos fiscais da compra

IMT em “terreno para construção” aplica, regra geral, 6,5%; em rústico (não para habitação), 5%; mais Imposto do Selo 0,8% sobre o valor da compra. (Há isenções específicas para programas de arrendamento/habitação acessível.) Portal das Finanças - Diário da República - CGD

Dica: se o terreno tiver REN/RAN ou forte condicionamento, prepare-se para inviabilidade ou projectos muito limitados. Verifique sempre em fontes oficiais antes de assinar CPCV. Fundação Francisco Manuel dos Santos

5) Plano financeiro realista para 8 amigos (exemplo orientador)

Cenário-tipo (valores indicativos, sem IVA): lote urbano/urbanizável em coroa metropolitana, 8 moradias T2/T3 em madeira (70–100 m²), infraestruturas internas simples.

5.1. Custos de aquisição do terreno

* Preço do terreno: 240.000 €

* IMT (6,5%): 15.600 €

* Imposto do Selo (0,8%): 1.920 €

* Notariado/Registos: ~1.000 €

Subtotal terreno: 258.520 €. Portal das Finanças - Diário da República

5.2. Estudos, projecto e taxas (estimativas)

* Topografia + geotécnico + especialidades: 15.000 €

* Arquitectura/licenciamento: 20.000 €

* Taxas urbanísticas (variam por município): 25.000 €

Subtotal estudos+taxas: 60.000 €.

5.3. Infraestruturas internas e arranjos

* Acessos internos, muros, rede de água/esgotos/eletricidade/ITUR: 120.000 € (estimado).

5.4. Casas de madeira (8 fogos)

* Preço base por casa (ex.: 80 m² × 1.200 €/m²): 96.000 €

* 8 casas: 768.000 €

(Valores ilustrativos; cada projecto tem especificações próprias.)

5.5. Constituição e operação da cooperativa

* Constituição, consultoria jurídica e ROC (mínimo anual): 5.000 €.

Total (pré-IVA) = 258.520 + 60.000 + 120.000 + 768.000 + 5.000 = 1.211.520 €

(Se considerarmos apenas preço do terreno sem impostos: 1.193.000 € pré-impostos de aquisição; com IMT+Selo+registos: 1.211.520 €.)

Reserva de imprevistos (10%): ≈ 121.000 €

Total projeto (pré-IVA): ≈ 1.332.500 €

Custo médio por casa (pré-IVA): ≈ 166.500 €

Acrescem IVA aplicável (regra geral 23% em muitos fornecimentos/serviços; podem existir taxas reduzidas em contextos específicos) e custos financeiros.

5.6. Como financiar

Estrutura típica

* Capitais próprios dos cooperadores (ex. 15%): ~200.000 € (≈ 25.000 € por amigo).

* Crédito-ponte/promotor da cooperativa para obra + infraestruturas, amortizado quando cada fração é transmitida a cada cooperador e substituído por crédito-habitação individual.

* Opcional: emissão de títulos de investimento cooperativos (permitido por lei) para reforço de tesouraria. Diário da República

Juro/serviço da dívida (ilustrativo)

* Em crédito-ponte de 1,0 M€ a 4,5%/ano com utilizações faseadas, pode estimar-se 60–90 mil € de juros durante 18–24 meses (depende do cronograma de desembolsos).

Prestação indicativa por família após escritura

* Com 140.000 € de crédito a 30 anos e TAEG ~4,5%, prestação ~709 €/mês (simulação meramente indicativa; o seu banco confirmará TAEG/seguros).

Dica fiscal: em programas de habitação/arrendamento acessível, podem existir isenções de IMT na aquisição de terrenos para construção destinados a esses programas. Verifique se o vosso projeto se enquadra. CGD

6) Por que casas de madeira podem sair mais barato (e mais rápido)

* Custo por m² competitivo: soluções pré-fabricadas/modulares tendem a reduzir desperdícios e horas de mão-de-obra, permitindo preços abaixo de construção tradicional em programas bem desenhados.

* Prazo de obra menor: fabrico em fábrica + montagem em obra = meses de ganho no cronograma (menor custo financeiro).

* Eficiência energética: madeira é excelente isolante; com projecto térmico adequado, atinge-se classe energética elevada com menor espessura de parede.

* Pegada ambiental reduzida: material renovável, menos emissões incorporadas.

* Flexibilidade: tipologias T2/T3 otimizadas para lotes cooperativos (80–110 m²).

Como a Casas Pré-Fabricadas & Modulares pode integrar o vosso projecto

* Estudo preliminar + orçamento por tipologia para o plano de viabilidade da cooperativa;

* Projecto de execução e dossiês técnicos em parceria com técnicos habilitados (arquitecto/engenharias) para licenciamento;

* Fornecimento e montagem das casas, coordenação com infraestruturas;

* Calendário faseado por núcleos (ex.: 2–3 casas por fase) para gerir tesouraria da cooperativa;

* Manuais de manutenção e assistência pós-venda.

7) Cronograma-tipo (18–24 meses)

* Meses 0–2: Constituição da cooperativa, conta bancária, capital inicial, shortlist de terrenos e PDM. justiça.gov.pt

Meses 2–4: CPCV com condições, due diligence (PDM/REN/RAN), PIP/consultas, estudos base. Direcção-Geral do Território - snit-sgt.dgterritorio.gov.pt - dgadr.gov.pt

Meses 4–6: Projecto de arquitectura + especialidades, orçamento fechado (casas/infra), modelo financeiro, pedido de controlo prévio (licenciamento/comunicação prévia consoante o caso), contratação de crédito-ponte. Diário da República

Meses 7–10: Infraestruturas internas e preparação do estaleiro.

Meses 10–16: Montagem das casas de madeira por fases.

Meses 16–20: Vistorias finais, registos (incluindo PH quando aplicável), transmissão aos cooperadores, conversão do crédito para crédito habitação individual. Diário da República

8) Riscos comuns e como mitigar

* Terreno inviável: bloqueios por REN/RAN, servidões, ou PDM — validar antes de comprar. snit-sgt.dgterritorio.gov.pt - dgadr.gov.pt

* Atrasos urbanísticos: planeie margem temporal; o Simplex ajudou, mas zonas protegidas mantêm exigências. Diário da República

* Orçamento curto: acrescente 10–15% de imprevistos; feche preços com fornecedores.

* Governança: estatutos claros (admissão, saída, quotas, deliberações, atribuição de fogos).

Financiamento: faseie obra (lotes) e combine capitais próprios + crédito-ponte + crédito final.

9) FAQ rápida

* Quantos membros são precisos para criar uma cooperativa?

No mínimo 3 (cooperativa de 1.º grau). Diário da República

* Qual é a entrada mínima de capital?

No ramo Habitação e Construção, 100 € por membro (estatutos podem fixar mais). Diário da República

* Quanto se paga de IMT e Selo ao comprar um terreno?

Tipicamente 6,5% (terreno para construção) ou 5% (rústico não habitacional) de IMT, mais 0,8% de Imposto do Selo sobre o valor. Portal das Finanças - Associação Mutualista Montepio - Diário da República

* Quem supervisiona e dá apoio às cooperativas?

A CASES – Cooperativa António Sérgio para a Economia Social disponibiliza guias e apoio.

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